EL PRECIO DE LA TIERRA
Cuando hablamos del valor de la tierra, es importante definir que nos referimos
a tierras con fines productivos agropecuarios.
Se ha descrito con abundancia, las bondades del activo tierra como objeto de
inversión en cuanto a su bajo riesgo, a su condición de bien finito, su
irrevocable destino de valorización, la salvaguarda contra casi cualquier cisne
negro que la economía presente, entre otras cosas. Es por eso que insistir en
estos puntos puede resultar redundante con una extensa bibliografía. La baja
exposición al riesgo de inversiones de este tipo puede resumirse en la
rentabilidad líquida que genera la tierra en cualquier lugar del planeta,
equiparable a la que brindan los bonos del tesoro de Estados Unidos.
Cualquier inversor que tome este camino tiene claro que dándolo en
arrendamiento la remuneración que obtendrá será del orden del 2,5-4,5% anual
como máximo. Hasta aquí no hay otro atractivo en esta inversión que no sea el
bajo riesgo y un destino de valorización inexorable, por lo que la compra de
tierra además de una reserva de valor, es una jugada especulativa con
probabilidades interesantes de acierto.
Ahora, si bien la valorización en el largo plazo es una certeza para los activos
en cosas finitas como la tierra, dicho aumento de valor no ocurre de manera
uniforme en el tiempo. Lo hace por ciclos de crecimiento y de estancamiento
que se alternan generando para quien lo pueda predecir uno de los mejores
negocios relativos al sector agropecuario uruguayo en lo que va de este siglo.
Para entender y confiar en la convicción que tenemos, sobre la pertinencia del momento actual para concretar una inversión en tierra es interesante conocer la información estadística en la que basamos tal certeza.
En la Figura 1 se presentan los datos de DIEA (dirección de estadísticas
agropecuarias) sobre los valores promedio de transacción de los negocios de
compra-venta de tierra en dólares por hectárea.
Claramente tenemos en los últimos 25 años tres etapas. La primera de ellas
que se remonta prácticamente a todo el siglo pasado es una etapa de
estabilidad del precio alrededor de los 500 dólares por hectárea promediando
las tierras agrícolas más caras (800 dólares por hectárea) a las tierras alejadas
de Montevideo a valores que raramente superaban los 200 dólares por
hectárea. Estos valores desde siempre eran ridículos cuando comparados con
nuestros vecinos o el propio mundo desarrollado.
Figura 1. Evolución del precio de la tierra en dólares por hectárea
Una segunda etapa a la que podríamos llamar “el descubrimiento del Uruguay”
por parte del mercado, ayudado por la afluencia de muchos argentinos que
huían de las incertidumbres que daba especialmente el gobierno de su país.
Hay que decir que quien compró campo en el año 2003 y lo vendió en el año
2014, multiplicó su inversión por nueve y de ahí es que nos referimos al
negocio especulativo como la inversión más rentable de este siglo y tal vez a
nivel mundial.
Finalmente con posterioridad al año 2014, se ha producido un descenso en los
valores de la hectárea a una tasa negativa del 1,6% anual. Quien haya
comprado campo en el año 2014 y lo vendió este año habrá perdido un 12% de
su inversión tomando únicamente la desvalorización del activo. La base de esta
caída en los valores de la tierra está claramente asociada a una fase de
commodities con valores caídos a la mitad de lo que valían en los primeros
años de la década pasada.
Hay que saber que los valores de los productos agropecuarios tienden en el
largo plazo a determinar los precios de la tierra pero que existe también un
retraso en los que el mercado equilibra el valor de la hectárea con los valores
de lo que ella produce. Este delay tiende a durar unos dos años en los que el
mercado asume que los cambios no son coyunturales. En el período de suba
del valor de la tierra entre 2003 y 2014, el valor extraordinario de la soja ya
había caído en el año 2012.
Tenemos la convicción de que estamos en una ventana ocupada por este
delay, esta vez, al alza. Y eso en particular para los campos dedicados a la
ganadería. Los precios récord del ganado están aún bajo sospecha y en eso se
basa la oportunidad de inversión. No existe ningún fundamento para considerar
los precios actuales de la carne como coyunturales, sobre todo en un mundo
convulsionado y convaleciente de una pandemia insólita.
Para mostrar gráficamente los precios relativos de la carne vacuna en relación
con la tierra en la Figura 2 se grafican conjuntamente el precio de la tierra y del
novillo gordo.
Figura 2. Evolución del precio de la tierra y de un novillo gordo (1984-2021)
Allí vemos que la fase anterior al año 2003 de estabilidad de precios en el valor
de la tierra se acompaña de una estabilidad en el valor del novillo. Los que
vivimos aquellos tiempos, se trabajaba en ganadería con un dato inamovible
como “un novillo, una hectárea”. Más allá de que la estadística al menos, a
partir de 1984 muestra que la relación está más próxima a 1,5 novillos = 1
hectárea, esta relación explica el estancamiento ganadero del siglo XX. El
nombre del juego era comprar el campo de “al lado”, antes que ponerle al
campo un “segundo piso”.
Esta relación entre el producto ganadero y la tierra ganadera se muestra en la
Figura 3. Allí vemos el costo de una hectárea de tierra pagada con novillos
gordos.
Figura 3. Novillos gordos de 500 kg necesarios para comprar una hectárea a lo
largo del tiempo.
Nuevamente, para este parámetro, se observan las tres fases que tiene el
precio de la tierra. La histórica en primer lugar, una valoración mayor para la
tierra en su fase de crecimiento y una clara valorización del ganado superior a
la tierra en los últimos 7 años. Para este índice, el pico ocurre en el año 2016,
dos años después del pico de precio de la tierra, reforzando el supuesto de que
el retraso en la reacción sobre el precio de la tierra dura dos años.
CONCLUSIONES
La convicción que compartimos entre los directores de Conexión Ganadera
tiene una base estadística convincente. Con idéntica certeza, pensamos que
estamos en el medio de una ventana, cuya duración difícilmente supere un año
a partir de hoy. Seguramente tratándose de una inversión importante, los
inversores se tomen su tiempo para evaluar las probabilidades de éxito del
destino de su dinero. Siendo esto tan lógico, para esta ocasión, una pizca de
audacia e inconsciencia le dará una ventaja indescontable sobre los demás.
Sergio Fernandez.